Grundsteuerreform

Ab dem 1. Januar 2025 ist es so weit: Dann soll die neu berechnete Grundsteuer gelten. Damit der Neustart der Grundsteuer gelingen kann, müssen Eigentümer eine sogenannte Grundsteuererklärung abgeben. Schon jetzt dürfte bereits feststehen, dass die lange geplante Reform der Grundsteuer für einige Bürger günstiger wird – und für andere teurer.

Wertabhängige Berechnungsmodelle

Finanzämter und Gemeinden arbeiten mit Hochdruck daran, die neue Grundsteuer vorzubereiten. Kein Wunder, denn: Spätestens ab 2025 darf die alte Grundsteuer nicht mehr erhoben werden. Zum Hintergrund: Am 10. April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die bis dato gültige Regelung hinsichtlich der Grundsteuer in einem Aufsehen erregenden Urteil für grundgesetzwidrig erklärt. Im Grunde war die Entscheidung der Richter aber keine Überraschung. Seit langer Zeit empfanden Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer die Grundsteuer als höchst ungerecht. Angesichts der Tatsache, dass zur Berechnung der Grundsteuer auf veraltete Grundstückswerte zurückgriffen wurde, ist dieser Unmut verständlich. Immerhin gingen die Daten im Westen auf das Jahr 1964 zurück, im Osten Deutschlands sogar auf 1935.

Aufkommensneutrale Grundsteuerreform – keine Mehreinnahmen geplant

Künftig soll es gerechter zugehen. Auch wenn die Grundsteuer für die Kommunen eine der wichtigsten Einnahmequellen ist, mit der Straßen, Schwimmbäder oder Kindergärten finanziert werden: Grundsätzlich soll die Steuer aufkommensneutral sein. Das bedeutet: Mehreinnahmen des Staats sind nicht geplant. Aufkommensneutral bedeutet allerdings nicht, dass auf einige Bürger höhere Kosten zukommen. Die Steuerlast anderer Bürger wiederum könnte dagegen sogar sinken. Maßgebend für die jeweilige Steuerlast ist künftig die Lage. Vereinfacht gesagt bedeutet dies: Ist die Lage der Immobilie oder des Grundstücks seit 1964 bzw. 1935 attraktiver geworden, dann ist mit einer steigenden Grundsteuerlast zu rechnen. Mögliche Mehrbelastungen können übrigens auch auf Mieter zukommen. Wie bisher darf die Grundsteuer auf die Betriebskosten umgelegt werden. Vor allem in Ballungsgebieten dürften Mieter deswegen künftig mehr zahlen.

So setzt sich die Grundsteuer künftig zusammen

Zur Berechnung der neuen Grundsteuer wird auf drei entscheidende Faktoren zurückgegriffen:

• Grundsteuerwert
  Dieser Faktor beschreibt den Wert des Grundstücks. Mit der Reform wird dieser Wert neu festgesetzt. Ermittelt wird der Grundsteuerwert von den Finanzämtern.
• Steuermesszahl
  Dieser Faktor beschreibt eine gesetzlich festgelegte Rechengröße. Sie ist abhängig von der Art der Immobilie.
• Hebesatz
  Für die Kommunen ist der Hebesatz ein entscheidender Faktor, mit dem die Höhe der Grundsteuer berechnet wird. Im Gegenteil zum Einheitswert gilt der Hebesatz für die gesamte Gemeinde.

Ab Juli 2022 – Eigentümer müssen Grundsteuererklärung abgeben

Damit die neue Grundsteuer fair und gerecht berechnet werden kann, ist es Aufgabe der Behörden, rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Bestandteil dieser Bewertung sind bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Stichtag für die Bewertung der Liegenschaften ist der 1. Januar 2022. Die Eigentümer werden aufgefordert, diesbezüglich eine Grundsteuererklärung abzugeben.

Wichtig: Für die verschiedenen Bundesländer gelten unterschiedliche Regelungen, da jedes Bundesland ein eigenes Berechnungsmodell für die Grundsteuer beschließen konnte. Aus diesem Umstand existieren drei verschiedene Modelle für die Berechnung der Grundsteuer ab dem Jahr 2025:

• Bundesmodell
• Flächenfaktormodell
• Bodenwertmodell

Bundesmodell

Das Bundesmodell gilt in elf Bundesländern (NRW, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern). Der Vorschlag geht auf den Bund zurück und ist für die Eigentümer wohl mit dem größten Aufwand verbunden. Ziel ist es, die Werte der Grundstücke und Gebäuden möglichst exakt zu erheben. Zu erbringen sind Daten zu folgenden Bereichen:

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswerts
• Wohnfläche
• Art der Immobilie
• Anzahl von Wohnungen und Größe
• Anzahl von Garagen und Stellplätzen
• Gebäudealter
• Grundstücksfläche

Flächenfaktormodell

Zur Anwendung kommt das Flächenfaktormodell in Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Diese Daten werden nach dem Flächenfaktormodell erhoben:

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Aktenzeichen des Einheitswerts
• Wohnfläche
• Grundstücksfläche

Bodenwertmodell

Für Baden-Württemberg gilt mit dem Bodenwertmodell eine exklusive Regelung für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025. Sie macht es den Eigentümern besonders einfach. Entscheidend für die Berechnung der neuen Grundsteuer sind Grundfläche und amtlich ermittelter Bodenrichtwert. Größe und Wert des Gebäudes sind zur Bestimmung der Grundsteuer unerheblich. Zusammenzutragen sind folgende Daten:

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Bodenrichtwert
• Aktenzeichen des Einheitswerts
• Grundstücksfläche

Für alle Bundesländer gilt: Einzureichen ist die Grundsteuererklärung im Zeitraum von Juli bis Ende Oktober 2022. Übermittelt wird die Grundsteuererklärung über die digitale Steuer-Plattform Elster. Für Eigentümer ohne entsprechende Technik und ältere Menschen ist die klassische Abgabe auf Papier allerdings ebenfalls möglich.

Wichtig: Termine sind unbedingt einzuhalten. Die Finanzämter verschicken nur eine Mahnung. Danach drohen Versäumniszuschläge und Geldstrafen bis zu 25.000 Euro.

Ermittlung der Grundsteuer Daten – hoher Aufwand für die Eigentümer

Das Zusammentragen der erforderlichen Daten dürfte vor allem für Eigentümer, die ab 2025 nach dem Bodenwertmodell Grundsteuern zu entrichten haben, eine Herausforderung darstellen. Aber auch die anderen Berechnungsmodelle sind für die Eigentümer mit hohem Aufwand verbunden. Der Besuch des Grundbuchamts ist empfehlenswert, um Grundstücksfläche und Flurnummer in Erfahrung zu bringen. Angaben zum amtlichen Bodenrichtwert können Sie über das Online-System „Boris“ recherchieren. In der Regel erfahren Sie hier den aktuellen Quadratmeterpreis Ihres Grundstücks aber meist kostenlos.

Bodenrichtwerte in den Bundesländern ermitteln

Angaben zur Wohnfläche finden sich häufig in Bauplänen, Kaufverträgen oder Versicherungspolicen. Ohne offizielle Flächenangaben müssen die Immobilien neu gemessen werden. Dazu können Sie ein Unternehmen beauftragen. Wenn Sie selbst messen möchten, dann richten Sie sich nach der Wohnflächenverordnung. Dort ist geregelt, welche Räume als Wohnfläche gerechnet werden. Keller, Abstellräume oder Waschküche werden nicht als Wohnfläche angerechnet. Räume mit Dachschrägen oder Schwimmbäder zählen nur zur Hälfte – Balkone oder Terrassen zu einem Viertel.

Präzises Vorgehen ist bei der Ermittlung der erforderlichen Daten das Gebot der Stunde. Auszugehen ist von folgender Annahme: Je mehr Wohnfläche vorhanden ist, desto höher fällt die Wohnfläche aus. Wichtig zu wissen: Kernsanierungen sind anzugeben. Sie erhöhen aber den Wert der Immobilie – und sorgen damit auch für eine höhere Grundsteuerlast. In Baden-Württemberg, Hessen und Hamburg ist auch noch eine besondere Regelung zu beachten: Bei unbebauten, aber baureifen Grundstücken ist es Kommunen erlaubt, eine höhere Grundsteuer festzulegen.